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Verkauf von Ordinationsräumlichkeiten

Fallstricke, Begünstigungen & Tipps

Bei der Veräußerung von Immobilien kann es zu horrenden Steuerzahlungen kommen. Im Folgenden erfahren Sie unter welchen Umständen Sie Ihre Ordinationsräumlichkeiten steuerfrei veräußern können, wo die Steuerfallen lauern und welche Tipps es gibt.

Werden im Eigentum des Arztes befindliche Ordinationsräumlichkeiten veräußert, so ist der daraus erzielte Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und dem Buchwert der Räumlichkeiten. Von diesem Grundsatz gibt es dank verschiedenster Begünstigungen erfreuliche Ausnahmen:

Der Grundanteil bleibt bei Ärztinnen und Ärzten i.d.R. steuerfrei
Da Ärzte ihren Gewinn unabhängig vom Umsatz mittels Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermitteln dürfen, bleiben die Gewinne aus dem Grund und Boden meist ungeschoren. Der Grund dafür ist, dass der Grundanteil nach den einschlägigen steuerrechtlichen Bestimmungen hier nicht zum Betriebsvermögen zählt.  D.h. es müssen hier nur die Wertsteigerungen des Gebäudes, nicht jedoch jene des Grundanteiles, der Steuer zugeführt werden. Da Wertsteigerungen vornehmlich durch steigende Grundstückspreise begründet sind, bedeutet diese Regelung in der Praxis eine enorme Erleichterung.

Begünstigungen für Betriebsaufgabe und -veräußerung
Werden nicht nur die Räumlichkeiten isoliert veräußert, sondern wird gleichzeitig die ärztliche Tätigkeit aufgegeben bzw. die Ordination in ihrer Gesamtheit an einen Nachfolger verkauft, so gibt es fünf verschiedene Begünstigungsmöglichkeiten: Nämlich kann

1) entweder ein Freibetrag in Höhe von € 7.300,- oder
2) eine Verteilung der Steuerzahlungen auf drei Jahre oder
3) eine Ermäßigung des Steuersatzes auf die Hälfte oder
4) auch die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung (nur bei Betriebsaufgabe!) und
5) bei behördlichem Eingriff zudem eine Verteilung auf fünf Jahre

beantragt werden.

Die Varianten 1) bis 3) schließen sich per Gesetz aus und können nicht kumulativ in Anspruch genommen werden. Die Varianten 2) bis 5) kommen nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen in Frage:

ad 2) Verteilung auf drei Jahre: Sind seit Eröffnung/Erwerb der Ordination mindestens sieben Jahre verstrichen, so kann man eine Verteilung der Veräußerungsgewinne auf drei Jahre beantragen.

Tipp: Die Verteilung macht vor allem dann Sinn, wenn dadurch ein niedrigerer Steuersatz zur Anwendung kommt, als bei geballtem Ansatz des Gesamtgewinnes. Da der Spitzensteuersatz von 50% erst für Einkommensteile jenseits von € 60.000,- zur Anwendung kommt, könnte es bei einer Aufsplittung gelingen, den Veräußerungsgewinn oder zumindest Teile davon in eine moderatere Steuerklasse (36,5% oder 42,3%) zu bekommen.

ad 3) Hälftesteuersatz: Alternativ dazu ist es möglich, für Veräußerungsgewinn eine Reduzierung auf die Hälfte des Durchschnittssteuersatzes zu beantragen. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn die Veräußerung aus einem der folgenden Gründe erfolgt:

• Einstellung der ärztlichen Tätigkeit bei Tod
• Einstellung der ärztlichen Tätigkeit  wegen Erwerbsunfähigkeit
• Einstellung der ärztlichen Tätigkeit ab 60 Jahren

Tipp: Sind sowohl die Voraussetzungen für Variante 2) als auch für Variante 3) erfüllt, so lohnt es sich einen rechnerischen Günstigkeitsvergleich anzustellen. Eine generelle Aussage über die beste Vorgangsweise ist nicht möglich. So hängt das Ergebnis nicht nur von der Höhe des Veräußerungsgewinnes, sondern zudem auch von der Höhe des laufenden Einkommens ab. Erreichen Sie z.B. bereits ohne Berücksichtigung des Veräußerungserlöses auch in den auf die Ordinationsaufgabe folgenden Jahren ein laufendes steuerpflichtiges Einkommen von jährlich € 60.000,- oder mehr, so ist jedenfalls die Anwendung des Hälftesteuersatzes vorteilhafter.  

ad 4) Hauptwohnsitzbefreiung: Ist eine der unter 3) genannten Voraussetzungen erfüllt und hatten Sie zudem in der betreffenden Liegenschaft bis zur Aufgabe Ihrer ärztlichen Tätigkeit Ihren Hauptwohnsitz, so kann beantragt werden, dass die stillen Reserven der Immobilie zur Gänze steuerfrei bleiben. Allerdings gilt dies nur bei Aufgabe und nicht bei Veräußerung des Betriebes.
Ein Verkauf der Ordinationsräumlichkeiten darf dann frühestens nach Ablauf von fünf Jahren nach Aufgabe der betrieblichen Tätigkeit erfolgen. Achtung Falle! Es darf zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe keine getrennte Parifizierung vorliegen!

Tipp: Sind die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung gegeben, so kann es sinnvoll sein, schrittweise vorzugehen. In einem ersten Schritt kann die ärztliche Tätigkeit aufgegeben und die Immobilie steuerfrei ins Privatvermögen überführt werden und dann, nach Ablauf von fünf Jahren, steuerfrei veräußert werden. In der Zwischenzeit wäre eine Vermietung der Liegenschaft möglich. Da Einkünfte aus Vermietung- und Verpachtung als außerbetriebliche Einkünfte gestaltet werden können, ist dabei nämlich eine weitere betriebliche Steuerhängigkeit vermeidbar.

ad 5) behördlicher Eingriff: Erfolgt die Veräußerung wegen eins behördlichen Eingriffes oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs, so kann eine Verteilung des Veräußerungsgewinnes auf 5 Jahre beantragt werden.

RESÜMEE
Bei vorausschauender Planung bieten Immobilienschäfte ein hohes Potential für steuerlich lukrative Gestaltungen. So kann die Steuerhängigkeit der Ordinationsräumlichkeiten z.B. von vorneherein vermieden werden, wenn nicht die Ärztin oder der Arzt die Immobilie erwirbt, sondern der (Ehe)Partner. Letzterer kann die Immobilie dann an die Ärztin/den Arzt vermieten und nach 10 Jahren (Spekulationsfrist) jederzeit zur Gänze steuerfrei veräußern. Dies funktioniert deshalb, da die Praxisräumlichkeiten dann nicht Betriebsvermögen darstellen, sondern zu einem Vermietungsobjekt werden. Als solches wird es steuerrechtlich der außerbetrieblichen Sphäre zugeordnet und damit gleich behandelt wie eine private Immobilie. Wertsteigerungen von Privatobjekte können nach einer Behaltedauer von mindestens 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Diese Gestaltung nennt sich Ehegattenmodell und bedarf vorher unbedingt auch einer juristischen Beratung zur Gestaltung der zivilrechtlichen Eigentumsfolgen. 

Bei Immobilientransaktion empfehlen wir in allen Fällen eine frühzeitige Konsultation Ihrer MEDTAX-Kanzlei. Da hier hohe Werte in der Natur der Sache liegen, wirken sich Begünstigungen, Tipps und Gestaltungen besonders vorteilhaft aus.

 


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Dieser Beitrag wurde verfasst von

Team Jünger Steuerberater OG
Innsbruck