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Stabilitätsgesetz 2012

Die Umsatzsteuerkeule für Ordinationsräumlichkeiten


"Es war einmal . . . 
Es war einmal ein sehr attraktives Steuersparmodell, und alle lebten damit glücklich und zufrieden. Und wenn sie nicht gestorben sind . . ."

So oder so ähnlich enden alle schönen Märchen. Aber eben nur Märchen.  Das wirkliche Leben spielt mitunter ganz andere Stücke. Als ob unser Steuersystem nicht schon hart genug wäre, ist nun auch noch unser attraktives Steuersparmodell "Umsatzsteuer & Immobilien" mitten im vollen Leben plötzlich, aber nicht unerwartet, gestorben: 


Wie es einmal war . . .
Es war einmal und ist nicht mehr . . . da konnte man eine Immobilie kaufen und sich bei umsatzsteuerlicher Verwendung vom Gebäudeanteil 20% Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Das funktionierte immer dann, wenn man die Immobilie direkt vom Bauträger oder aus einer bis dato schon umsatzsteuerhängigen Verwendung (heraus)kaufte oder selbst errichtete und sodann wiederum einer umsatzsteuerpflichtigen Verwendung zuführte.

Im Klartext: Man musste das Objekt einfach nur vom "Richtigen" kaufen oder selbst errichten, anschließend vermieten und von der Miete Umsatzsteuer abführen. Der Clou dabei war, das man letzteres nur 10 Jahre lang tun musste, um in den Genuss der vollen Vorsteuer zu kommen. 

In diesem Zusammenhang gab es bisher für Ärztinnen und Ärzte besonders attraktive Gestaltungsmöglichkeiten:

 
1. Das Ehegattenmodell:
Dabei hat die Ehegattin oder der Ehegatte gekauft und anschließend 10 Jahre lang mit Umsatzsteuer an die/den ärztlich tätige/n Partner/in vermietet. Da man nach zehn Jahren wiederum ohne Probleme auf eine Nettomiete umsteigen konnte, führte dieses Modell nicht nur zu einem satten Finanzierungs- und Liquiditätsvorteil, sondern hat die gewonnene Vorsteuer den Nachteil aus der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung der Folgejahre in den meisten Fällen auch um ein Mehrfaches kompensiert.

Bei einer eventuellen Veräußerung nach der zehnjährigen Spekulationsfrist blieben obendrein die Wertsteigerungen der Immobilie bisher vollkommen steuerfrei. Aber auch damit ist es nun vorbei.

Was vom Ehegattenmodell noch geblieben ist: Durch die Miete kann ein Teil des Einkommens zum Ehepartner umgeleitet werden. Bei entsprechenden Einkommensunterschieden können die verschobenen Einkommensteile so einem günstigeren Steuersatz zugeführt werden (Ehegattensplitting). Auch wenn das weiterhin funktioniert - ohne den umsatzsteuerlichen Benefit ist das für sich genommen nur noch halb so attraktiv.


2. Die steueroptimale Vorsorgewohnung:
Eine weitere freudige Situation fanden all jene vor, die sich eine Wohnung mit Vorsteuerabzug und mindestens 10jähriger Vermietungsabsicht gekauft haben. Hier kam an Attraktivität noch hinzu, dass in den Baukosten 20% Umsatzsteuer stecken und die Vermietung zu Wohnzwecken dem ermäßigten Steuersatz von nur 10% unterliegt. Für Kleinunternehmer mit einem Umsatz von maximal 30.000 € pro Jahr war nach Ablauf von 10 Jahren die weitere Vermietung überhaupt gänzlich ohne Umsatzsteuer möglich.

Damit ist es nun vorbei . . .

 
Und so ist es heute . . .
Künftig steht der Vorsteuerabzug nur noch dann zu, wenn auch der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. In die Neuregelung fallen alle, die ein Gebäude anschaffen und nach dem 31.8.2012 mit der Vermietung beginnen. Wird das Gebäude selbst errichtet, so kann man noch in den Genuss der alten Rechtslage kommen, wenn mit der Errichtung noch vor dem 1. September 2012 begonnen wird.

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken steht der Vorsteuerabzug zwar grundsätzlich weiterhin zu, allerdings wird der Beobachtungszeitraum hinsichtlich der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung von bisher 10 Jahre auf nunmehr 20 Jahre verdoppelt. Das bedeutet, dass z.B. bei einer Beendigung der Vermietung mit Umsatzsteuer vor Ablauf von 20 Jahren für die noch nicht "verusteten" Jahre anteilige Vorsteuerberichtigungen vorzunehmen sind und eine entsprechende Rückerstattung an das Finanzamt zu erfolgen hat.

Der verlängerte Beobachtungszeitraum gilt für Neuvermietungen nach dem 31.3.2012, wenn die Immobilie nicht bereits vorher schon unternehmerisch oder zur Vermietung (Mieterwechsel) genutzt wurde.

RESÜMEE & TIPPS:
Mit den Änderungen im Umsatzsteuergesetz soll die Ausgliederung von Immobilienerrichtungen durch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Steuerpflichtige unattraktiv gemacht werden. So wie es derzeit ausschaut, dürfte dies mit dem kürzlich abgesegneten Stabilitätsgesetz 2012 nun leider bestens gelungen sein. Für Ärztinnen und Ärzte werden die schönen Zeiten der lukrativen Umsatzsteuergestaltungen im Immobilienbereich daher schon bald wie ein Märchen aus längst vergangen Zeiten anmuten. Aber noch ist Zeit! Eine Anwendung der Neuregelung für Ordinationsräumlichkeiten lässt sich verhindern, wenn die Vermietung noch vor dem 1.9.2012 beginnt! Wenn Sie bzw. Ihr/e Gatte/in selbst Bauherr sind und mit der Gebäudeerrichtung noch vor dem 1.9.2012 gestartet wird, so können Sie ebenso noch auf die guten alten Gestaltungsvarianten zurückgreifen, egal wann die Vermietung tatsächlich losgeht! Sollten Sie zum Betroffenenkreis gehören und in nächster Zukunft eine Immobilientransaktion planen, so empfehlen wir Ihnen dringend, Ihren MEDTAX-Steuerberater zu konsultieren


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Dieser Beitrag wurde verfasst von

Team Jünger Steuerberater OG
Innsbruck