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Wann können Sie Immobilien (noch) steuerfrei verkaufen?

Durch die jüngsten Gesetzesänderungen wurde die bisherige Steuerfreistellung von privaten Immobilienverkäufen drastisch eingeschränkt. Steuerpflichtig ist der Erlös aus dem Verkauf von Grund und Boden sowie darauf befindlichen Gebäuden.

 War es bisher möglich, geerbte oder gekaufte Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Ferienhäuser nach Ablauf einer 10- jährigen Behaltefrist steuerfrei zu verkaufen, so hat sich dies schlagartig geändert. In vielen Fällen (sogenannter  Altbestand; Behaltefrist von 10 Jahren war am 1.4.2012 erfüllt) beträgt die anfallende Einkommensteuer zwar nur 3.5% vom Kaufpreis, aber dennoch ist ein Teil des Erlöses weg. Im Übrigen beträgt der Steuersatz für Immobilienverkäufe 25% des erzielten Gewinnes.

Dies gilt einheitlich für den Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen sowie dem Betriebsvermögen.

Daher ist die Frage, wann ein Immobilienverkauf immer noch steuerfrei erfolgen kann, von wesentlichem Interesse. Hier bietet die neue Rechtslage doch einige Möglichkeiten.

Verkauf des (bisherigen) Hauptwohnsitzes

Wer die bisher als Hauptwohnsitz benutzte Wohnung oder Liegenschaft (Einfamilienhaus) verkauft, bleibt unter bestimmten Voraussetzungen von der neuen Immobilienbesteuerung verschont:


• Wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zwei Jahre liegen und die Wohnung bezw. das Eigenheim durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.Diese Voraussetzung sollte daher vor jedem kurzfristigen Wohnungswechsel überprüft werden; gegebenenfalls kann der nötige verbleibende Zeitraum „ausgesessen“ werden.


• Alternativ wenn die Immobilie in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
Dies liegt beispielsweise vor, wenn man seinerzeit eine neue Wohnung als Hauptwohnsitz bezogen hat und die alte Wohnung nicht verkauft sondern nur vermietet wurde. Diese vermietete Wohnung kann jetzt bei Einhaltung der 5- Jahresregel steuerfrei verkauft werden.


Besonders im Fall von Ehescheidungen ist die neue Rechtslage vorteilhaft, da auch nach Auszug aus der gemeinsamen Wohnung durch einen Ehepartner der spätere (anteilige) Verkaufserlös der Wohnung nun für beide Eigentümer steuerfrei gestellt sein kann.

Verkauf eines selbsterstellten Gebäudes

Ein selbsterstelltes Gebäude liegt immer dann vor, wenn dem Eigentümer die sogenannte Bauherreneigenschaft zukommt. Es ist dabei nicht nötig, beim Bau selbst Hand angelegt zu haben, die Beauftragung der Baudurchführung durch Fremdfirmen genügt. Wenn also die Errichtung eines neuen Gebäudes wie etwa einem Einfamilienhaus durch den oder die Grundstückseigentümer veranlasst oder selbst durchgeführt wurde, liegt die vom Gesetz geforderte Bauherreneigenschaft vor.
Bei Kauf einer (möglicherweise noch gar nicht fertigen) Eigentumswohnung vom Bauträger oder Einstieg in ein fertig geplantes Projekt (beispielsweise Reihenhausanlage) ist diese umfangreiche Bauherreneigenschaft im Regelfall nicht gegeben!


• Steuerfrei möglich ist der Verkauf solcher „selbst erstellter“ Gebäude (Verkäufer war Bauherr), wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Im Fall einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung nur anteilig zu. Steuerfrei ist der Erlös aus dem Verkauf des Bauwerkes, ein auf Grund und Boden entfallender Gewinn ist steuerpflichtig.

Unter der Voraussetzung der Bauherreneigenschaft können daher auch Zweit- und Nebenwohnsitze zumindest anteilig steuerfrei verkauft werden. Nur die im Kaufpreis enthaltene Wertsteigerung des Grundwertes ist steuerpflichtig.

Die „Hauptwohnsitzbefreiung“ bei Betriebsaufgabe

Wenn der Betrieb – konkret die Arztpraxis – sich mit dem Hauptwohnsitz unter einem Dach befinden (Einfamilienhaus mit Ordination und Privatwohnung), liegt hinsichtlich der für die Ordination verwendeten Gebäudeteile im Regelfall Betriebsvermögen vor. Im Falle einer Betriebsaufgabe (Beendigung der Ordination) kann es unter bestimmten Voraussetzungen zu einer steuerfreien Entnahme dieser Betriebsräume in das Privatvermögen kommen (Voraussetzung: Betriebsaufgabe infolge Erreichen des 60 Lebensjahres, dauernde Berufsunfähigkeit oder Todesfall). Sollte das Gebäude in den folgenden fünf Jahren verkauft werden, kommt es zur Nachversteuerung.
Wird ein solches Gebäude nach Ablauf von fünf Jahren nach der Ordinationsaufgabe verkauft, liegt eine einheitlich steuerbefreite Gebäudeveräußerung vor.

 


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Dieser Beitrag wurde verfasst von

Leonhart und Leonhart
Wien - NÖ