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Wann ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei?

Immobilien im Privatvermögen

Durch die Immobilienertragsteuer sind alle Immobilienverkäufe seit 1.4.2012 steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, wie lange eine Immobilie im Besitz des Verkäufers war. Je nach Anschaffungszeitpunkt wird in Alt- und Neuvermögen unterschieden, danach richtet sich auch der anzuwendende Steuersatz.

Für bestimmte Verkäufe gibt es allerdings Befreiungen von der Immobilienertragsteuer, eine wesentliche ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Durch sie befreit sind Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m²), wenn sie dem Veräußerer

• ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend oder
• innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Weitere Voraussetzungen
Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden, das heißt: keine Befreiung z.B. wenn das Eigenheim verkauft wird und der Verkäufer als Mieter (für mehr als ein Jahr) dort seinen Hauptwohnsitz behält.
Weiters müssen mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche den Wohnzwecken des Verkäufers oder nahen Angehörigen (unentgeltlich) dienen.

Mehrere Hauptwohnsitze
Ausschlaggebend für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Allein die Meldung nach dem Meldegesetz ist hier nicht ausreichend, maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse. Laut Finanzministerium kann ein Hauptwohnsitz auch vorliegen, wenn der Steuerpflichtige an dem Wohnsitz überhaupt nicht gemeldet ist. Zur Beurteilung können beispielsweise herangezogen werden: die Höhe des Strom- und Wasserverbrauchs der Wohnsitze, Ort der Postzustellung, usw.


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Dieser Beitrag wurde verfasst von

Ärztetreuhand Braunschmid
Linz - Graz