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Höherwertige Liegenschaften noch 2015 übergeben?

Im Zuge der Steuerreform wird auch die Grunderwerbsteuer für Liegenschaften neu geregelt.

Als Liegenschaften gelten Grundstücke und Gebäude, also (Bau-)Grundstücke, Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Zinshäuser. Wesentliche Änderungen wird es bei der unentgeltlichen Weitergabe innerhalb der Familie geben, d.h. bei Schenkungen und Erbschaften. Bei wertvollen Grundstücken kommt es zu einer x-fach höheren Steuerbelastung. Damit ist eine Art „Reichensteuer“ durch die Hintertür gekommen (ab einer Verkehrswertsumme von ca. € 400.000,-- innerhalb von fünf Jahren).

Bisher war für unentgeltliche Übertragungen in der Familie zu entrichten:
a) 2,0 % Grunderwerbsteuer (GrESt)  vom (niedrigen) 3-fachen Einheitswert
b) 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr vom (niedrigen) 3-fachen Einheitswert

Ab 2016 ist vorgesehen:
a) 0,5 bis 3,5 % Grunderwerbsteuer vom (hohen) Verkehrswert!!
und Zusammenrechnung der Verkehrswerte von 5 Jahren bei Personengleichheit
b) 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr vom  3-fachen Einheitswert

Aus der unten stehenden Tabelle ist ersichtlich, dass die Schenkung/Vererbung von Liegenschaften mit hohem Verkehrswert extrem teuer und substanzangreifend wird. Zu berücksichtigen ist auch, dass unentgeltliche Übertragungen (bei gleichen Personen) innerhalb von 5 Jahren zusammengerechnet werden und somit – wenn alle Verkehrswerte zusammen € 400.000,-- übersteigen – die GrESt-Belastung um ein Vielfaches ansteigen wir
d! Der Angehörigen-Vorteil ist in diesen Fällen überhaupt nicht mehr gegeben, im Gegenteil: eine Schenkung in der Familie wird wie ein Verkauf an Fremde behandelt werden (GrESt 3,5 % vom Verkehrswert).

Wenn z.B. ein Kind von Vater oder Mutter Liegenschaften im Wert von 1 Mio Euro erhält, muss das Kind ca. € 30.000—liquide Mittel haben (vgl. Beispiel), um das Geschenkte/Ererbte überhaupt annehmen zu können, ohne die Liegenschaft oder Teile davon verkaufen zu müssen. Wenn die Liegenschaft keinen Ertrag abwirft, weil sie z.B. das Kind selbst bewohnt, wird das in manchen Fällen Probleme nach sich ziehen. Die Verteilungsmöglichkeit der GrESt auf 5 Jahre ist nur ein kleiner Trost. 

Der Verkehrswert wird daher in Zukunft eine entscheidende Rolle spielen. Besänftigend ließ die Regierung verlauten, dass bei der Wertfestlegung eher großzügig vorgegangen werden soll. Wer das glaubt, hat noch wenig mit der Finanz zu tun gehabt; der/die Finanzbeamte wird sich nicht an rechtlich unverbindliche Politikeraussagen halten, sondern den höchsten vertretbaren Wert heranziehen.  Beschwerden gegen Grunderwerbsteuer-Bescheide werden in Zukunft keine Seltenheit sein; in vielen Fällen wird man ein Gutachten dazu brauchen (Kosten muss der Steuerpflichtige tragen).

Fazit:
Wer eine höherwertige Liegenschaft ohnehin in näherer Zukunft an ein Familienmitglied übergeben wollte, sollte dies noch 2015 tun, wobei aber die vielen Gestaltungsmöglichkeiten voll genutzt werden sollten:  Belastungs- und Veräußerungsverbot, Wohnrecht, Fruchtgenussrecht, Ausgedinge etc. Wer eine Übertragung vor hat, sollte rechtzeitig eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

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Einheitswert                          5.000,00   10.000,00      10.000,00
Verkehrswert
Zusammenrechnung
innerhalb von 5 Jahren!!      20.000,00    40.000,00   100.000,00 
Bisher   
3-facher Einheitswert           15.000,00     30.000,00       30.000,00
   
2,0 % GrESt                               300,00          600,00            600,00
1,1 % GBEG                               165,00          330,00            330,00
Gesamtbelastung bisher           465,00          930,00            930,00

Ab 2016   
0,5 % GrESt bis 250.000,00      100,00           200,00           500,00
2,0 % GrESt weitere
150.000,00   
3,5 % GrESt ab 400.00,00   
1,1 % GBEG v. 3-f. EW              165,00           330,00           330,00
Gesamtbelastung ab 2016     265,00          530,00          830,00
   
Mehrkosten                              -200,00          -400,00         -100,00

 

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Einheitswert                     50.000,00       50.000,00     100.000,00
Verkehrswert
Zusammenrechnung
innerhalb von 5 Jahren!!
  400.000,00     600.000,00  1.000.000,00
   
Bisher   
3-facher Einheitswert      150.000,00      150.000,00      300.000,00
   
2,0 % GrESt                         3.000,00         3.000,00          6.000,00
1,1 % GBEG                         1.650,00          1.650,00         3.300,00
Gesamtbelastung bisher     4.650,00         4.650,00          9.300,00
   
Ab 2016   
0,5 % GrESt bis 250.000,00  1.250,00         1.250,00          1.250,00
2,0 % GrESt weitere
150.000,00                            3.000,00         3.000,00          3.000,00
3,5 % GrESt ab 400.000,00          0,00         7.000,00        21.000,00
1,1 % GBEG v. 3-f. EW          1.650,00          1.650,00          3.300,00
Gesamtbelastung ab 2016 5.900,00     12.900,00       28.550,00
   
Mehrkosten                           1.250,00        8.250,00         19.250,00

 

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Einheitswert                     150.000,00     150.000,00    200.000,00
Verkehrswert
Zusammenrechnung
innerhalb von 5 Jahren!!
  1.200.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00
   
Bisher   
3-facher Einheitswert         450.000,00     450.000,00       600.000,00
   
2,0 % GrESt                            9.000,00         9.000,00         12.000,00
1,1 % GBEG                            4.950,00         4.950,00           6.600,00
Gesamtbelastung bisher       13.950,00      13.950,00         18.600,00
   
Ab 2016   
0,5 % GrESt bis 250.000,00    1.250,00         1.250,00           1.250,00
2,0 % GrESt weitere
150.000,00                              3.000,00         3.000,00           3.000,00
3,5 % GrESt ab 400.000,00   28.000,00        38.500,00        56.000,00
1,1 % GBEG v. 3-f. EW             4.950,00          4.950,00          6.600,00
Gesamtbelastung ab 2016  37.200,00      47.700,00     66.850,00

   
Mehrkosten                          23.250,00         33.750,00        48.250,00


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Dieser Beitrag wurde verfasst von

Ärztetreuhand Braunschmid
Linz - Graz