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Der Grundanteil bei Vermietung muss ab 2016 neu berechnet werden

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wurde bis 2015 in der Regel ein Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Gebäude von 20% zu 80% ohne weiteren Nachweis im Schätzungswege anerkannt. Der 80%ige Anteil des Gebäudes fand dann normalerweise mit einer jährlichen Abschreibungsquote von 1,5% in der Überschussrechnung als Ausgabe seine Berücksichtigung.

Der pauschale Anteil des Grund und Bodens bei Vermietung und Verpachtung beträgt nun gemäß Gesetz grundsätzlich 40% anstelle der bisher gültigen 20%.

Der pauschale Anteil des Gebäudes verringert sich somit auf 60% und auch nur dieser reduzierte Anteil ist als Bemessungsrundlage für die jährliche Abschreibung heranzuziehen.

Im Rahmen der Überschussrechnung kann daher ab 2016 nur mehr eine geringere Abschreibung geltend gemacht werden, was sich nachteilig auf all jene auswirkt, die Einkünfte aus der Vermietung von Wohn- und Geschäftslokalen erwirtschaften.

Zusätzlich zur gesetzlichen Regelung wurde durch den Gesetzgeber allerdings auch eine Verordnungsermächtigung zur Festsetzung abweichender Aufteilungsverhältnisse erteilt.

Diese abweichenden Regelungen sind nun im Rahmen der Grundanteilsverordnung schriftlich definiert worden.

Die Kernaussage ist dabei folgende:
Im Regelfall betrifft der Anteil des Grund und Bodens 40% - ABER in Ausnahmefällen ist auch ein Ansatz von 20% oder 30% möglich.

Der jeweils anzusetzende Anteil wird dabei von den Kriterien Einwohnerzahl der Gemeinde, Quadratmeterpreis pro Quadratmeter Bauland und Anzahl der Wohn und Geschäftseinheiten pro Gebäude abhängig gemacht. Damit ergeben sich aus der Verordnung folgende Regeln:

20% sind anzusetzen:
- weniger als 100.000 Einwohner und
- weniger als 400 Euro/Quadratmeter Bauland


30% sind anzusetzen:
- mehr als 100.000 Einwohner und
- mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude
oder
- mehr als 400 Euro/Quadratmeter Bauland und
- mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude


40% sind anzusetzen:
- mehr als 100.000 Einwohner und
- weniger als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude
oder
- mehr als 400 Euro/Quadratmeter Bauland und
- weniger als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude.

Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner in der jeweiligen Gemeinde ist das Ergebnis der letztgültigen Volkszählung heranzuziehen, welches vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht wurde.

Aktuell ist somit das Ergebnis der Volkszählung aus dem Jahr 2011 heranzuziehen. Aufgrund der Einwohnerzahl kann in den Städten Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck der Grundanteil nie 20% betragen, da in diesen Fällen die maßgebliche Einwohnerzahl jedenfalls überschritten wird. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist aus einem „geeigneten“ Immobilienpreisspiegel zu entnehmen. Dies erweist sich unter Umständen als problematisch. Es wird hier im Zweifelsfall auf die Überlegungen zur Grundstückswertverordnung hingewiesen.

Die oben dargestellte Form der Pauschalierung ist nicht anzuwenden, wenn ein Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses gelingt.

Dieser Nachweis kann zum Beispiel durch ein Gutachten eines Sachverständigen, einer Bank oder eines Immobilientreuhänders erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt jedenfalls der freien Beweiswürdigung der Finanz.

 


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Dieser Beitrag wurde verfasst von

"Die Steuerberater"
Kenda & Lebersorger
Klagenfurt