Viele kennen Airbnb und haben wohl schon ihren Urlaub in vermittelten Wohnungen genossen. Auch viele Österreicher nutzen diese Plattform, um sich ihr Einkommen aufzubessern.

Was ist Airbnb genau? Airbnb wurde in den USA gegründet und ist die Kurzform für „Airbed and breakfast“ (Luftmatratze und Frühstück). Es handelt sich um eine Internet-Plattform für Buchung und Vermietung von Unterkünften. Für die Vermittlung zwischen Anbieter und Nachfrager ist an Airbnb eine Vermittlungsprovision zu zahlen.

Nun stellt sich die Frage, wie die Einnahmen bzw. das Einkommen aus dieser Tätigkeit aus steuerlicher Sicht zu behandeln sind.

Einkünfte aus Airbnb sind steuerpflichtig. Bei dieser Tätigkeit handelt es sich entweder um eine Vermietung und Verpachtung oder um eine gewerbliche Vermietung. Steuerlich relevant ist das Einkommen auf jeden Fall in folgenden Konstellationen:

Bei Lohnsteuerpflicht: Wenn der Veranlagungsfreibetrag von € 730,00 überschritten wird.
Bei Einkommensteuerpflicht (keine lohnsteuerpflichtigen Einkünfte enthalten): ab € 11.000,00 Einkommen bzw. lt. Einkommensteuergesetz § 42 Abs. 1 Z.3 ab € 12.000,00.

Die Beurteilung, ob es sich um eine vermögensverwaltende Vermietung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung handelt oder um eine gewerbliche Vermietung mit Einkünften aus Gewerbebetrieb ist für die Einkommensteuer und die Sozialversicherung relevant.

Vermögensverwaltende Vermietung – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:

Hier wird davon ausgegangen, dass es sich um eine bloße Überlassung des Objektes handelt, ohne dass wesentliche Nebenleistungen erbracht werden. Als „Faustregel“ gilt, dass eine Zimmervermietung bis 10 Betten oder eine Appartementvermietung bis 5 Appartements noch als vermögensverwaltende Vermietung gilt. Dabei darf auch ein Frühstück angeboten werden und es wird die tägliche Reinigung vorgenommen. Als Nebenleistungen kommen auch in Frage die gelegentliche und freiwillige Übernahme von Poststücken, Schneeräumung, Hausbesorgertätigkeiten, eine Waschküche, Schistall, Bereitstellung von Heizwärme und Warmwasser, Lüften des Hauses, gelegentliche Überwachungstätigkeiten. Die Judikatur besagt, daß letztendlich das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidend ist.

Die steuerliche Folge der Einordnung in die vermögensveraltende Vermietung ist, dass die Einkünfte daraus als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung qualifiziert werden. Dies bedeutet, dass die Immobilie im Privatvermögen bleibt, eine Abschreibung von 1,5 % angesetzt werden kann und es zu keiner Sozialversicherungspflicht kommt.

Gewerbliche Vermietung – Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Ein Gewerbebetrieb liegt bei einer selbständigen, nachhaltigen Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird, vor. Die Finanz geht von einer gewerblichen Vermietung aus, wenn es sich – wiederum als „Faustregel“ – um eine Zimmervermietung mit mehr als 10 Betten oder eine Appartementvermietung mit mehr als 5 Appartements handelt und wenn dabei auch die bereits oben beschriebenen Nebenleistungen eingenommen werden. Die Abgrenzungsmerkmale sind kasuistisch und haben nur Indizwirkung. Es ist immer auf das Gesamtbild der Verhältnisse abzustellen.

Handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung, so sind die Einkünfte auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die mittels Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanzierung zu ermitteln sind. Die Immobilie wird zu Betriebsvermögen, die Abschreibung ist entweder 2,5 % oder 1,5 %, die Einkünfte sind sozialversicherungspflichtig.

Umsatzsteuer

Es gelten die allgemeinen Regeln des Umsatzsteuerrechtes. Das bedeutet, dass die Airbnb-Umsätze ab 1.11.2018 wieder mit 10 % zu besteuern sind. Zwischen 1.5.2016 und 31.10.2018 war zu differenzieren, ob der Airbnb-Umsatz als Vermietung für Wohnzwecke (dann 10 %) oder als Beherbergung (dann 13 %) zu qualifizieren war.
Beträgt der Umsatz aus sämtlichen steuerpflichtigen Tätigkeiten unter € 30.000,00 kann die Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen werden. Es ist in diesem Fall keine Umsatzsteuer abzuliefern.

Zivilrechtliche Aspekte:

Handelt es sich beim Vermietungsobjekt um eine Mietwohnung, ist zu klären, ob eine Untervermietung zulässig ist. Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind die Untermietverbote gem. § 11 Mietrechtsgesetz zu beachten. Im Extremfall kann es bei Nichtbeachtung zur Kündigung des Mietvertrages kommen.

Handelt es sich beim Vermietungsobjekt um eine Wohnung im Wohnungseigentum, ist eine „touristische Nutzung der Eigentumswohnung“ in der Regel nicht zulässig. Es kommt hier auf die Widmung der Wohnung an. Die touristische Nutzung der Wohnung wäre eine Widmungsänderung.

Tourismusabgabe bzw. Fremdenverkehrsabgabe

Vermieter von Privatquartieren sind idR verpflichtet, eine Fremdenverkehrsabgabe von den beherbergten Personen einzuheben und abzuführen.

Conclusio

Einnahmenüberschüsse im Rahmen der Vermietung über Airbnb sind jedenfalls Einkünfte, die der Einkommensteuer bzw. der Umsatzsteuer unterliegen. Im Regelfall werden, außer es werden mehrere Objekte vermietet, diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren sein.
Sollten Vermieter bisher „übersehen“ haben, diese Umsätze zu versteuern, steht jedenfalls der Weg zur Selbstanzeige beim Finanzamt offen. Der Druck dazu könnte unter Umständen größer werden, wenn man einen Blick nach Deutschland wirft. Deutsche Steuerbehörden haben im Mai 2018 eine Gruppenanfrage an die irischen Steuerbehörden gestellt. Die Europazentrale von Airbnb sitzt in Irland. Ziel der Anfrage ist es, die Daten der deutschen Airbnb-Vermieter zu bekommen.