Vorgesorgt will werden, und das, wenn möglich, auch mit Immobilien. Dabei stellt sich die Frage, ob eine Vorsorgewohnung eine sinnvolle Veranlagungsmöglichkeit ist. Wir wollen Ihnen in Folge die Konzepte, Funktionsweisen und steuerliche Auswirkungen der Vorsorgewohnung vorstellen.
Erwerb:
Bei der Vorsorgewohnung erwerben Sie Wohnungseigentum an einer Eigentumswohnung. Mit anderen Worten, diese bestimmte Wohnung gehört Ihnen und Sie können darüber frei verfügen. Sie also selbst nutzen, vermieten und auch wieder frei am Markt verkaufen. Und diese Flexibilität ist auch schon ein sehr großer Vorteil der Vorsorgewohnung. Handelt es sich um eine neue Wohnung, wird oft von den Anbietern ein Komplettpakt mit angeboten. Dieses geht von der Beratung und Konzeption über die Bauausführung, Hilfestellung bei der Finanzierung, diverse Gutachten, Erstvermietung bis zur Immobilienverwaltung.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung, die gut vermietet werden soll, spielen also folgende Punkte eine wesentliche Rolle: Lage, Größe (gut vermietbar sind im Regelfall 2- oder 3-Zimmerwohnungen mit rund 40 bis 70 m2), gute Raumaufteilung, die Bauqualität, die Seriosität des Anbieters und die Sicherheit bei der Kaufabwicklung.
In größeren Anlagen besteht auch oft die Möglichkeit, an einem Mietenpool teilzunehmen. Dies bedeutet, dass bei Leerstehung der Wohnung die Kosten dafür auf alle Eigentümer aufgeteilt werden. Der Mietenpool ist somit eine zusätzliche Absicherung des einzelnen Eigentümers. Dazu ist allerdings zu sagen, dass dies auch Kosten verursacht, welche die Rendite schmälern.
Einkommensteuer, Umsatzsteuer:
Für die Einkommensteuer sind die Anschaffungskosten abzüglich des Grundanteils die Basis für die Abschreibung. Diese beträgt im Regelfall 1,5 % pro Jahr. Oft erfolgt der Kauf mit der Option zur Umsatzsteuer, damit die Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt werden kann – und dabei geht es um viel Geld. Die Mietumsätze unterliegen in Folge der Umsatzsteuer. Diese beträgt 10 % für den Wohnraum, 20 % für Einrichtung und Garage.
Aber Achtung! Wird die Immobilie vor Ablauf von 20 Jahren veräußert oder die Vermietung aufgegeben, ist die vom Finanzamt rückgeholte Vorsteuer anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen. Wieviel das ist, hängt vom Zeitpunkt ab, zu welchem die Vermietung beendet wird. Endet die Vermietung z.B. nach 10 Jahren, sind immerhin 50 % der gezogenen Vorsteuer wieder rückzuführen.
Daher ist es sinnvoll, sich genau zu überlegen, ob das Objekt mit oder ohne Umsatzsteuer gekauft wird und wie lange die Vermietung geplant ist. Wird das Objekt zum Beispiel zu einem Zeitpunkt gekauft, in welchem kleine Kinder im Haus sind im Hinblick auf eine Studentenwohnung „für später“, so muss bei Umsatzsteuerpflicht klar sein, dass möglicherweise Umsatzsteuer an das Finanzamt rückzuzahlen ist, sobald es zur Eigennutzung innerhalb der Familie kommt.
Liebehabereibeurteilung:
Das Finanzamt möchte im Regelfall von Beginn der Vermietung an wissen, ob langfristig überhaupt ein Gewinn aus der Vermietung zu erwarten ist. Daher fordert die Finanz eine Prognoserechnung. Darin wird überprüft, ob über den Zeitraum der nächsten 20 Jahre ein Gesamtüberschuss aus der Vermietung zu erwarten ist. Bei den Ausgaben sind hier nicht nur die klassischen Betriebsausgaben, also Betriebskosten, Zinsen und Abschreibung anzusetzen. Die Finanz verlangt auch die Berücksichtigung von nicht regelmäßig anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, einmaligen Konzeptionskosten und allfälligen Steuerberatungskosten. Auch ein Mietausfalls- und Leerstehungsrisiko muss miteingerechnet werden.
Ergibt sich für den gesamten Beobachtungszeitpunkt kein Gesamtüberschuss, handelt es sich um so genannte „Liebhaberei“. Das schließt die Abzugsfähigkeit der Umsatzsteuer aus. Die Verluste aus der Vermietung können auch nicht mit anderen Einkunftsarten gegengerechnet werden. Es spielt sich also alles im privaten Bereich ab und ist damit steuerlich irrelevant.
Verkauf:
Wird die Immobilie verkauft, fällt Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinnes an. Es kann auch sein, dass Umsatzsteuer anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden muss. Um dies zu vermeiden, kann die Immobilie wiederum steuerpflichtig weiterveräußert werden. Dies wird nur dann möglich sein, wenn der Erwerber selbst die Vorsteuer wieder vom Finanzamt zurückholen kann.
Conclusio:
Es kann sehr interessant sein, eine Vorsorgewohnung zu erwerben. Dabei sind einige wesentliche Grundfragen zu beantworten. Will ich mich langfristig binden? Wie sieht die familiäre Situation im Hinblick auf zukünftige Eigennutzung aus? Damit verbunden die Frage der Umsatzsteuerpflicht ja/nein? Will ich mich selbst um das Objekt kümmern? Wie sehen die langfristigen Veranlagungsalternativen aus? Jedenfalls stellt eine Vorsorgewohnung eine sehr reizvolle und relativ sichere Möglichkeit dar, Vermögen langfristig aufzubauen und sollte bei Veranlagungsentscheidungen immer auch eine Rolle spielen.